MEDIDAS DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

La compra de una vivienda es para la mayoría de las personas la transación económica más importante y compleja de su vida. 

Es evidente, además, que no compramos casa todos los días, por lo que, en materia de vivienda, aprender de la propia experiencia resulta decepcionante por lo tardío y no añade más que frustración. 

Comprar casa es una decisión importante y complicada. Esta guía  pretende que conozcas cuáles son tus derech y ayudarte a defenderlos.

COSAS QUE DEBE SABER:

• Toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de vivienda ha de ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, debiendo expresar si la misma está en construcción o concluida. Debe hacerse además de manera que no pueda inducir a error a sus destinatarios. 

• Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda; a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago, que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad, son exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

• Quienes realicen las actividades de oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de vivienda están obligados a tener a disposición del público, y en su caso de las autoridades competentes, la siguiente información:

• Identificación completa del vendedor: nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos registrales.

• Un plano general del emplazamiento de la vivienda y otro de la vivienda misma, así como la descripción y el trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, las garantías de las mismas y las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

• La descripción de la vivienda, con expresión de la superficie útil y la descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

• La referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, así como los empleados en todo el edificio, zonas comunes y servicios accesorios.

• Las instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

• Los datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o la expresión de no hallarse inscrito.

• El precio total de la vivienda y de los servicios accesorios, así como la forma de pago.

• Los promotores de viviendas para su venta, además de la información señalada en los apartados anteriores, deben tener a disposición del público o de las autoridades competentes:

• Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción. 

• Copia de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la vivienda. En todo caso es interesante consultar la copia del plan urbanístico de la zona donde se va a ubicar la vivienda para conocer también los aspectos urbanísticos del entorno: el tipo de viviendas que se van a construir o los equipamientos con los que va contar. Este plan urbanístico se puede consultar en el Ayuntamiento.

• Copia de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

• Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.

• Información sobre los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.

• Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo especialmente legible lo siguiente:

• Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor.

• Que las partes podrán instarse a elevar a documento público la compraventa.

• El derecho a la elección del notario que corresponde al consumidor, sin que éste pueda imponer uno que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.

• En el caso de que la vivienda, las zonas comunes o los elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados, se debe hacer constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación.

• Si se trata de primera transmisión debe indicarse además el nombre y domicilio del arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

• Asimismo el promotor ha de poner a disposición del público y de las autoridades competentes la información en relación al precio de venta de forma especialmente detallada, a través de una nota explicativa con los siguientes datos:

• El precio total de la venta, en el que se entienden incluidos los honorarios del agente y el IVA (o, en su caso, la cuota que corresponda de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

• La forma de pago. Si se prevén aplazamientos de pago, se debe indicar el tipo de interés aplicable, las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y las fechas de vencimiento.

• Los medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.

• En el caso de subrogación del adquirente en operaciones de crédito concertadas por el vendedor con garantía real sobre la vivienda se debe indicar el notario autorizante de la escritura, la fecha de la misma, los datos de su inscripción y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con indicación de vencimiento y cantidades.

• Las garantías que deberá constituir el comprador por el precio aplazado. 

• Indicación de que cualquier cantidad a cuenta entregada por el adquirente se ha de descontar del importe de la venta.

• Si la vivienda no se encuentra totalmente terminada debe ponerse además a disposición del público una copia del documento o documentos en los que se formalicen las garantías de las cantidades entregadas a cuenta (1).

  En este sentido, la Ley de Ordenación de la Edificación dispone que la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato y se aplicará a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

  Además hay que tener en cuenta que la garantía se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista y la devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.

  Por otra parte, las multas por incumplimiento de la Ley 57/1968 de 27 de julio se impondrán por las CC.AA, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 % de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada.

• En los folletos o documentos similares que se entreguen se han de hacer constar los datos sobre ubicación además de:

• La identificación del vendedor.

• La descripción de la vivienda.

• La referencia a los materiales empleados en la construcción.

• La identificación registral del inmueble.

• El precio total con información detallada sobre todos los aspectos relacionados con el mismo (forma de pago, desgloses, subrogación, etc).

• Datos sobre la formalización de garantías de las cantidades entregadas a cuenta.

Todo ello de acuerdo con lo expuesto en los párrafos anteriores.

• A la firma del contrato, todo adquirente de vivienda que reciba la consideración de consumidor tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos mencionados en los puntos anteriores.

• Los documentos contractuales de compraventa deben ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato. Asimismo deben responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones.

  DEBE SABER QUE SE DAN CON FRECUENCIA CLÁUSULAS PROHIBIDAS, ABUSIVAS O NULAS CUYA INCLUSION EN LOS CONTRATOS PUEDE SER RECURRIDA LEGALMENTE Son las siguientes: Aquellas que no reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato. Las cláusulas que impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A estos efectos, las reformas de obra motivadas por causas no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado han de ser previamente comunicadas a los adquirentes quienes deben dar su conformidad a la cuantía exacta de la reforma. Asimismo las reformas que propongan los adquirentes se concretarán en un documento con la descripción del contenido de la reforma y su repercusión sobre el precio y el plazo de entrega. Las cláusulas que supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables. Las cláusulas que impongan en la primera venta de viviendas la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por naturaleza corresponden al vendedor: obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar la construcción o su división o cancelación. Además, la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación son también de aplicación en la compra de vivienda nueva en tanto es habitual que este tipo de operación se realice a través de contratos que el vendedor elabora unilateralmente para que sean aceptados por los compradores. En este sentido, es importante reseñar que: Existen cláusulas que se tendrán por no puestas, es decir, no quedarán incorporadas al contrato: Aquellas que el adherente (en este caso, el comprador) no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato. Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras o incomprensibles, salvo, en cuanto a estas últimas, hayan sido expresamente aceptadas por escrito por el comprador y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan lo dispuesto en la ley, y en particular las que sean abusivas, entendiendo por tales las que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

• El incumplimiento de las normas en materia de protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa de viviendas se considera infracción en materia de protección del consumidor. En particular, hay que tener en cuenta lo siguiente:

• Será nula la renuncia previa de los derechos reconocidos a los consumidores y usuarios.

• La venta precedida de la reforma completa o rehabilitación de vivienda se considera primera transmisión.

• La publicidad, promoción y oferta de VPO se rige por su normativa específica y de forma supletoria por las normas expuestas.

• Se ha reconocido el carácter contractual de la publicidad de la oferta y promoción de viviendas, que es vinculante para el que oferta y exigible por el que adquiere. Los servicios ofertados son exigibles aún cuando no vengan reflejados en el contrato y no es necesario ni dolo ni culpa del ofertante. Si es mucha la divergencia entre la realidad y lo ofertado el comprador puede optar entre exigir el cumplimiento del contrato o promover la resolución por incumplimiento.

• Los folletos de propaganda en los que se ofrezcan zonas verdes, piscina, pistas de tenis, etc son documentos que pretenden conseguir clientes, y se consideran como una oferta.

NO DEJE DE EXIGIR TODA LA INFORMACIÓN Y DOCUMENTACIÓN A LA QUE TIENES DERECHO CUANDO VISITES LOS PUNTOS DE VENTA DE LAS INMOBILIARIAS Y ESPECIALMENTE CUANDO HAYAS DECIDIDO FINALMENTE FIRMAR UN CONTRATO DE COMPRA.

 

NOTAS

(1) Esta obligación se regula en la Ley 57/1968 sobre percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en el Decreto 3114/1968, que extiende las normas de la Ley 57/1968 a las comunidades y cooperativas y en el Decreto 2114/1968, que regula la entrega de cantidades a cuenta anticipadas en el caso de las VPO. Asimismo, la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación regula esta obligación.