RECOMENDACIONES ALQUILER VIVIENDA

Resulta especialmente conveniente:

• Solicitar asesoramiento jurídico para la redacción del contrato de arrendamiento previo estudio de los antecedentes.

• Formalizar por escrito del contrato de arrendamiento y liquidar el impuesto correspondiente.

• Comprobar la titularidad registral de la vivienda.

• Comprobar el estado de la vivienda y del mobiliario si lo hubiera, ya que se presume que la vivienda se entrega en buen estado, salvo prueba en contrario.

• Cuando sean varios los que desean alquilar una vivienda es recomendable que consten todos en el contrato.

• Comprobar la capacidad de pago del arrendatario.

• Comprobar que la persona que, en su caso, actúe en nombre del titular o propietario, tiene poder notarial suficiente para realizar dicha actividad.

• Exija un aval bancario para garantizar el cobro de, al menos, 6 meses de renta.

ALQUILER VIVIENDA

Alquilar una vivienda, tanto si eres arrendador o inquilino, conlleva una serie larga y compleja de derechos y obligaciones cuyo incumplimiento siempre trae consecuencias: a menudo enfrentamientos enojosos y, no pocas veces, responsabilidades de índole económica o incluso legal, por lo que se hace absolutamente necesario el asesoramiento jurídico previo así como durante toda la vigencia del arrendamiento.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento de vivienda es aquel en que el arrendador cede el uso y disfrute de una vivienda para uso habitual y permanente del arrendatario, de su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o de sus hijos dependiente, por un tiempo determinado y a cambio de una renta.

Este concepto también se aplica al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualquier otra dependencia, espacio o servicio que se ceden como accesorios a la finca arrendada.

Los arrendamientos de viviendas cuyo uso primordial es el de residencia habitual y permanente de arrendatario se regulan por el Título II la Ley 29/ 1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en su defecto por la voluntad de las partes, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil y son los que abordamos en esta guía.

Los arrendamientos de temporada, aquellos cuyo destino primordial sea una actividad profesional o comercial, las viviendas universitarias, las militares, etc. tienen características propias .

FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Si bien no es obligatorio, el contrato de arrendamiento se formalizará por ESCRITO si así lo desea alguna de las partes.

Para la redacción del contrato de arrendamiento se recomienda la intervención de expertos en materia arrendaticia.

Los contrato de arrendamiento de viviendas devengan el pago del Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, pudiendo liquidarse mediante la compra en el estanco del llamado “modelo oficial de contrato de arrendamiento”, en el momento del otorgamiento o bien mediante autoliquidación posterior en la Oficina Tributaria de la Comunidad Autónoma.

En el modelo oficial de contrato de arrendamiento se deberá hacer constar los datos del piso, del propietario, y del arrendatario, duración mínima del arrendamiento, importe de renta, uniéndose al mismo las cláusulas pactadas por las partes.

CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

• Identidad de los contratantes.
• Arrendador.- Quién cede el uso de la vivienda.
• Arrendatario.- Quien adquiere el uso de la vivienda.
• Identificación de la finca arrendada.
• Duración pactada.
• Renta inicial del contrato.
• Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado. (En la Oficina de Vivienda encontraras profesionales que te asesorarán en la explicación, redacción y revisión del contenido de tu contrato de arrendamiento).

DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La ley establece que la duración inicial del contrato será la que libremente se pacte.

1. En los contratos de duración pactada inferior a cinco años el arrendatario tendrá derecho a prorrogar anualmente el contrato hasta que se cumplan cinco años desde el inicio de la relación arrendaticia. En todo caso, el arrendatario podrá, si así lo notifica a la propiedad, con treinta días de antelación al vencimiento de cada anualidad, manifestar su voluntad de no prorrogar el arrendamiento. Ante la ausencia de manifestación legal la comunicación será válida si se realiza por cualquier medio que deje constancia. De forma que, esta prórroga de hasta cinco años, es automática y potestativa para el arrendatario y obligatoria para la propiedad. Excepción al sistema de prórrogas. El sistema de prórrogas (los cinco años mínimos de vigencia) no procederá cuando el arrendador, al tiempo de otorgar el contrato de arrendamiento, manifieste la necesidad de ocupar la vivienda para sí, y para destinarla a su vivienda habitual y permanente, antes de transcurridos los cinco años. En todo caso, es necesario que así se haga constar de forma expresa en el contrato de arrendamiento.En este caso el arrendador debe ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato, en caso contrario, el arrendatario podrá optar entre solicitar que le sea repuesta la ocupación de la vivienda por un nuevo período de cinco años, con indemnización de los gastos del desalojo hasta el momento de la reocupación o que el propietario le indemnice por una cantidad equivalente al importe de la renta por los años que quedasen por cumplir hasta completar cinco.

   Prórroga Tácita. Transcurridos los cinco primeros años de vigencia del contrato de arrendamiento, salvo que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo con un mes de antelación al vencimiento de la quinta anualidad, éste se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres anualidades. En todo caso el arrendatario, al vencimiento de cada anualidad, de esta última prórroga de tres años, podrá notificar su deseo de no continuar el arrendamiento, un mes antes del vencimiento de cada anualidad. Ambas notificaciones podrá realizarse por cualquier medio que deje constancia.

   Los contratos de plazo indeterminado o en los que no se establezca plazo se consideran celebrados por un año y también se aplican las prórrogas señaladas en los párrafos anteriores.

2. En los contratos de plazo superior a cinco años el arrendatario sólo podrá desistir del contrato siempre que hayan transcurrido al menos cinco años y debiendo preavisar con dos meses de antelación, por cualquier medio que deje constancia.

LA FIANZA  

La Ley fija la obligatoriedad de establecer una fianza, que será una cantidad en efectivo equivalente a una mensualidad de la renta, susceptible de actualización. Esta actualización sólo se podrá realizar una vez hayan transcurrido los cinco primeros años de vigencia del arrendamiento, y consistirá en adaptar la fianza a la renta en vigor.

El arrendador queda obligado a depositar la fianza en el Organismo Oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. Si hubiese transcurrido un mes desde la finalización del contrato y el organismo competente no hubiera efectuado la devolución de la fianza, ésta devengará el interés legal correspondiente.

En todo caso, además de la fianza en metálico se podrán pactar otro tipo de garantías: aval bancario, aval personal, seguros, hipotecas, etc.

 LA RENTA

• Es el precio que paga el arrendatario por el uso de la vivienda.

• La renta será la que libremente se acuerde . Si se alquilan viviendas de protección pública, la renta viene tasada por la Administración.

• El pago de la renta será por mensualidades anticipadas y se pagará en los 7 primeros días del mes , salvo que se pacte otra cosa.

• El pago se efectuará en metálico y en la vivienda alquilada, salvo que se acuerde una forma y lugar de pago diferente.

• El arrendador está obligado a entregar recibo del pago , salvo que se hubiere pactado que el pago se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario (transferencia, ingreso en cuenta, etc.). En el recibo debe figurar el desglose de las cantidades abonadas por los distintos conceptos (renta, comunidad de propietarios, IBI, consumos etc).

• El arrendador no podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de la renta.

ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA.

Durante los 5 primeros años , se podrá actualizar la renta anualmente en función de la variación porcentual del Índice Nacional General del Sistema de Precios de Consumo.

A partir del sexto año la actualización de la renta será la que libremente hayan pactado las partes. En ausencia de pacto se aplicará la variación porcentual del Índice Nacional General del Sistema de Precios de Consumo.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que sea notificado por escrito por el arrendador. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad anterior a la actualización.

Nota:

La notificación de actualización de renta debe contener el porcentaje de alteración aplicado y la certificación del I.N.E. (Instituto Nacional de Estadística) o referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado, si así lo exige el arrendatario.