FINESTRAT LEGAL – Agosto 2007

Ley de Propiedad Horizontal

• Esta Ley regula la “propiedad horizontal”, entendiendo como tal, en sentido general, la forma de propiedad que recae sobre un edificio dividido en pisos o locales u otras partes con posibilidad de aprovechamiento independiente.

  Por tanto, resulta una propiedad de carácter complejo y especial, suma de elementos privativos y comunitarios. Es decir, una propiedad individual y una propiedad colectiva, que se disfrutan a la vez, de manera conjunta: en exclusiva sobre la parte privativa y además en copropiedad (propiedad en común) sobre los demás elementos comunes.

• En este sentido, según la propia Ley y el artículo 396 del Código Civil, se considera como parte o elementos privativos de la propiedad horizontal, la propiedad que recae en un edificio sobre sus diferentes:

• Pisos o apartamentos (entendidos como sinónimo de vivienda).

• Locales de negocios.

• Aquellas partes de un edificio con posibilidad de un aprovechamiento independiente, las cuales se consideran también como locales. Esto sucederá cuando esas partes del edificio tengan salida a un elemento común del propio edificio o bien cuando tengan salida directa a la vía pública.

Por tanto, no se reduce el término de local al concepto de “local de negocio”, se incluyen, además, otras partes determinadas sobre las que puede recaer el dominio exclusivo o privativo, como pueden ser, a modo de ejemplo, plazas de garaje o trasteros, que no son locales de negocio ni pueden entenderse comprendidos en el concepto de piso.

En la propiedad horizontal, la propiedad individual o separada (privativa), de cada piso o local, implica también un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.

Así, en el artículo 396 del Código Civil se enumeran una serie de elementos comunes:

• suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas;

• elementos estructurales: pilares, vigas, forjados, muros de carga, fachadas, revestimientos exteriores de terrazas; balcones, ventanas (incluyendo su imagen y configuración), sus elementos de cierre y revestimientos exteriores;

• portales, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos;

• recintos destinados a ascensores, ascensores, depósitos, contadores, telefonías y otros servicios e instalaciones comunes;

• conducciones y canalizaciones para el desagüe y suministro de agua, gas y electricidad y las de aprovechamiento de energía solar; conducciones y canalizaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación, evacuación de humos; instalaciones de detección y prevención de incendios,

• portero electrónico, instalaciones de servicios de seguridad, antenas colectivas e instalaciones de servicios audiovisuales y de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada del espacio privativo;

• servidumbres

• todos los elementos materiales o jurídicos que resulten indivisibles por su naturaleza o destino.

Esta es una enumeración meramente indicativa y abierta. Es decir, estos elementos comunes no se comprenden como una lista cerrada, fija y radical, sino como unos mínimos, que tendrán siempre una presunción de comunidad y que, conforme a las necesidades que se impongan a las comunidades de propietarios, podrán ser objeto de ampliación o incluso reducción. Esto último, lógicamente, siempre que con ello no se impidiese el funcionamiento de la comunidad, por modificar elementos comunes que, por su propia esencia o naturaleza, harían imposible la pervivencia de la propiedad horizontal del edificio (p. ej: Suelo, cimentaciones, muros, escaleras).

Los elementos comunes, al pertenecer conjuntamente a todos los propietarios, no son divisibles y por eso sólo pueden transmitirse, gravarse o embargarse conjuntamente, con el elemento privativo, del que forman anejo inseparable o parte unida.

2.- APLICACION:

La Ley de Propiedad Horizontal es de aplicación:

• A las comunidades de propietarios constituidas conforme a la misma. Es decir, propiedades horizontales propiamente dichas o lo que es lo mismo, comunidad de propietarios de un edificio dividido en pisos o locales u otras partes con posibilidad de aprovechamiento independiente y que dispone a su vez de título constitutivo de la propiedad horizontal.

• A las comunidades que no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal y reúnan los elementos anteriores (privativos y comunes), aplicándoles lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, sus elementos privativos y comunes, y a los derechos y obligaciones de los comuneros.

  Estas comunidades constituyen propiedades horizontales de hecho, toda vez que la situación que contempla la Ley es aquella en la que existe un edificio cuya propiedad pertenece por pisos o locales independientes a distintos dueños, pero que no ha sido dividido horizontalmente de manera formal, no se ha otorgado el título constitutivo. En la práctica, ciertas normas relativas a la representación de la comunidad frente a terceros y a las cuotas de participación presentarán problemas de aplicación, a diferencia de lo que ocurre con las comunidades constituidas como propiedad horizontal propiamente dicha.

• La Ley de Propiedad Horizontal dispone que también serán de aplicación sus normas a los complejos inmobiliarios privados, entendiendo como tales una pluralidad de edificaciones, destinadas a viviendas o locales comerciales, con elementos comunes. Para que sean aplicables dichas normas, es necesario que reúnan ciertos requisitos, los cuales se tratarán más adelante.

3.- DERECHOS SINGULARES Y DERECHOS EN COPROPIEDAD.

A cada dueño le corresponde en su parte privativa un derecho singular o en exclusiva de su piso o local, incluyendo los elementos arquitectónicos e instalaciones comprendidas dentro de los límites de su finca. Es decir, se requiere un espacio físico suficientemente delimitado, ya sea por medio de paredes o por simples medios gráficos, como puede ser el caso en las plazas de garaje de dibujo de líneas y su correspondiente número en el suelo. Dentro de estos límites no se aplicarán las reglas dirigidas a ordenar el uso común del resto del inmueble, y ello porque pertenece al ámbito o esfera único del propietario, a quien sirven exclusivamente.

En consecuencia, en sentido contrario, no serán privativas las instalaciones o elementos arquitectónicos que, a pesar de hallarse en el interior del piso o local, son comunes, si bien, para ciertos casos, se admite, con ciertos requisitos, que pueda atribuirse el uso exclusivo de algún elemento común (ej. terrazas de áticos) al propietario de una parte privativa, siempre que no se trate de un elemento esencial o por naturaleza.

A cada dueño le corresponde igualmente este derecho privativo sobre los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título constitutivo. Por anejo debe entenderse aquella parte, situada fuera del perímetro de la vivienda o local, sobre la que, por previsión expresa del título constitutivo, se extiende también la propiedad exclusiva del dueño, como propiedad accesoria a esta. Como ejemplos de anejos pueden citarse garajes, trasteros, buhardillas o sótanos. Los anejos pueden ser en propiedad o tener sobre ellos derechos de uso. En función de su configuración, los anejos de un elemento privativo pueden ser otros elementos privativos, parte de otros elementos privativos (ej. como ocurre con frecuencia en garajes) o elementos generales incluidos en el edificio (comunes).

De esta forma, se observa entonces que los derechos del dueño de cada piso o local son dos: uno principal, singular y exclusivo del piso o local con los anejos expresamente señalados en el título y otro en copropiedad, con los demás condueños de pisos o locales, de los elementos, pertenencias y servicios comunes.

El disfrute, pues, de la parte privativa se regirá por el principio de libre disposición, consecuencia obligada de la propiedad exclusiva que ostenta el propietario sobre ella. Advertir no obstante, que, en caso de transmisión del disfrute, -p. ej. usufructo, arrendamiento-, esta transmisión del disfrute no afecta a las obligaciones derivadas del régimen de la propiedad horizontal. Lo que quiere decir que, frente a la comunidad, el obligado es el propietario; aunque haya cedido o transmitido el uso de su piso o local, todo ello, claro está, con independencia de las relaciones internas entre el dueño y quien goce del disfrute del piso o local, quienes podrán establecer entre ellos los pactos que estimen oportunos al efecto de repercutir dichas obligaciones (p. ej. pago de los gastos o cuotas por parte del arrendatario, según permite la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Aún así, habrá que tener en cuenta que, en caso de transmisión de la propiedad, el piso o local siempre se transmite con la copropiedad de los elementos comunes, de la que no se puede separar. Por otro lado, con la transmisión también se transmiten todas las obligaciones derivadas del régimen de la propiedad horizontal.

En cuanto al uso de la parte común, la regla general será la de que cada comunero o copropietario podrá usar de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad y sin impedir a los demás propietarios el uso.