La propiedad horizontal es el régimen que permite la propiedad exclusiva sobre cada uno de los pisos, locales o parcelas que forman parte de un edificio o conjunto inmobiliario, que coexiste necesariamente y por imperativo legal, con el derecho de copropiedad que cada propietario tiene sobre los elementos comunes del edificio o conjunto inmobiliario.
Por régimen de propiedad horizontal hemos de entender la concurrencia de diversos derechos de propiedad horizontal en un mismo edificio y las reglas establecidas para regular dicha situación.
Esta institución surge de la construcción de casas por pisos y de la necesidad práctica de poder dotar de títulos de propiedad a los adquirentes de un piso sin tener que establecer una comunidad proindiviso.
Elementos privativos:
Son elementos privativos de cada propietario los diferentes pisos, locales o unidades inmobiliarias de un edificio o de un complejo inmobiliario, o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública. Los elementos privativos llevan inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
Los anejos de los pisos o locales - trasteros y garajes -, son elementos privativos pero se hallan vinculados a los pisos o locales de los que son anejos, de forma que no pueden enajenarse con independencia los unos de los otros. Para convertir un anejo en un elemento independiente, es necesaria la autorización de la junta, que puede ser previa, cuando está prevista en los estatutos
Elementos comunes:
Son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute. Son accesorios o medios para el fin esencial del disfrute de las viviendas. Los elementos comunes no son, en ningún caso, susceptibles de división y sólo pueden ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
Ejemplos de elementos comunes:
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- el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas;
- los elementos estructurales y, entre ellos, los pilares, vigas, forjados y muros de carga;
- las fachadas, con los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;
- el portal, las escaleras y porterías;
- los corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que sean de uso privativo;
- los ascensores;
- las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;
- las instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos;
- las instalaciones de detección y prevención de incendios;
- las instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio;
- las antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;
- las servidumbres; y
- cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Elementos comunes de uso privativo:
Es posible atribuir el uso de algunos elementos comunes a alguna vivienda o local del edificio (p.e. el patio interior a las viviendas de la planta baja, la terraza-azotea a las viviendas del ático, etc.).
Tal atribución ha de efectuarse en los estatutos o mediante acuerdo unánime de la junta.
