Medios de Pago: Como hacerlos constar correctamente en las escrituras

Resolución de Dirección General de los Registros y del Notariado de  5 de Septiembre de 2.009, B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.009

Las novedades en el régimen de la identificación de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes términos:

1.-  Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.- En cuanto a «los cheques y demás instrumentos de giro» se exige su numeración y «el código de la cuenta» contra la que se libran, lo que parece que se cumple tanto si se identifica la entidad, sucursal y número de cuenta (10 dígitos) como si se expresa el «Código Cuenta Cliente» (CCC de 20 dígitos) o IBAN (código Internacional de 24 dígitos).

Si se entregaron con anterioridad: No es necesario testimoniarlos en la escritura, pero sí expresar:

1. Su cuantía y de qué tipo de instrumento se trata cheque o pagaré, si es bancario o no, y si es nominativo o al portador (datos del artículo 24 de la Ley del Notariado).

2. La numeración del instrumento de pago y el código de la cuenta de cargo o, en sustitución de ésta, el hecho de tratarse de cheque bancario librado contra entrega de metálico (nuevo requisito del 177).

• Si se entregan en el momento del otorgamiento y están librados con cargo a una cuenta del pagador (cheques ordinarios o cheques conformados):  Han de aparecer testimoniados en la escritura, con lo que indirectamente queda constancia de las circunstancias del artículo 24 de la Ley del Notariado, de la numeración del instrumento y del código de la cuenta de cargo, aunque nada se exprese directamente en el cuerpo de la misma.
• Si se entregan en el momento del otorgamiento y están librados con cargo a una cuenta de la propia entidad bancaria (cheques bancarios): Han de aparecer testimoniados en la escritura, con lo que indirectamente queda constancia de las Circunstancias del artículo 24 de la Ley del Notariado y de la numeración del Instrumento, pero no del código de la cuenta de cargo, por lo que ha de expresarse en cuerpo de la misma el de la cuenta contra la que los ha librado el Banco o Caja o la circunstancia de haberlo hecho contra entrega de metálico.
• En cuanto al «pago por transferencia o domiciliación» dispone el mismo articulo 177 que «los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones» Aunque no lo diga expresamente, es claro que continúa vigente la necesidad de expresar los Importes de los pagos conforme al artículo 24 de la Ley del Notariado.

Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

Acceso a la Resolución

Régimen económico matrimonial: Capitulaciones matrimoniales

El Registro de la Propiedad contribuye al conocimiento por los conyuges y por terceros del régimen económico matrimonial.

Son inscribibles en el Registro de la Propiedad las capitulaciones, en cuanto contengan, respecto a bienes inmuebles o derechos reales determinados, alguno de los actos a que se refieren la Ley Hipotecaria en su artículo 2 y el Reglamento Hipotecario en su artículo 7.

Es necesaria la inscripción previa en el Registro Civil, siendo imprescindible que se otorguen en escritura publica.

REGULACIÓN LEGAL:

1.- CODIGO CIVIL. Artículos 1.325 a 1.335

2.- LEY HIPOTECARIA: Artículo 2.

El certificado del Registro Civil es suficiente para acreditar el régimen económico matrimonial, sin necesidad de presentar ni de exigir la escritura de capítulos matrimoniales.

Relaciones de vecindad entre propietarios de fincas

RELACIONES DE VECINDAD ENTRE PROPIETARIOS DE FINCAS.

Codigo Civil, articulos 552, 569, 581 a 583, 586, 589 a 592 

La vecindad de los predios impone una serie de obligaciones a sus titulares para hacer posible el mejor ejercicio de sus derechos, denominándose relaciones de vecindad al conjunto de normas que las regulan.

 

El Código civil regula estas relaciones de vecindad estableciendo límites del dominio o autorizando la constitución de una servidumbre, que debe ser soportada sólo por la finca gravada.

 

Los límites legales del dominio por razones de vecindad, regulados por el Codigo Civil entre las servidumbres,  son los siguientes:

 

• Consentir el paso de materiales por la finca cuando sea indispensable para construir o reparar algún edificio, o soportar la colocación de andamios y otros objetos.

• Recoger las aguas pluviales de manera que recaigan sobre suelo propio o sobre suelo público.

• Soportar la caída de las aguas que desciendan naturalmente y sin obra del hombre de los predios superiores.

• Guardar las distancias establecidas en la Ley para abrir ventanas, balcones y otros voladizos sobre la finca del vecino.

• Guardar en las plantaciones y construcciones las distancias que establece la Ley.

Distancias y obras intermedias

El Código civil regula, dentro de las servidumbres, lo que denomina distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones, que no son verdaderas servidumbres, sino límites al derecho de propiedad establecidos en interés privado.
 

Obras nocivas y peligrosas: Se deben construir a la distancia establecida por los reglamentos y usos del lugar, con adopción de medidas de protección, los pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas.

Árboles, ramas y raíces: Cerca de heredad ajena, los árboles se deben plantar a la distancia autorizada por las ordenanzas o costumbre del lugar o, en su defecto, a 2 metros de la línea divisoria, si son árboles altos, o a 50 centímetros, si son arbustos o árboles bajos.

Si las ramas o raíces de árboles propios penetran en la finca vecina, el propietario de ésta tiene derecho a exigir que se corten las ramas o a cortar por sí mismo las raíces.

Tanteos y retractos legales

Son derechos de adquisición preferente establecidos por la Ley a favor de determinadas personas, limitando así la libertad del dueño de enajenar la cosa a quien desee.

El tanteo faculta a una persona a ser notificado de una enajenación proyectada y a adquirir, con preferencia y por el mismo precio, el bien que se pretende enajenar.

El retracto es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Los tanteos y retractos legales son los que se establecen, no entre dos personas voluntariamente, sino por la propia Ley.

Se prevén los siguientes:

Son derechos de adquisición preferente establecidos por la Ley a favor de determinadas personas, limitando así la libertad del dueño de enajenar la cosa a quien desee.
El tanteo faculta a una persona a ser notificado de una enajenación proyectada y a adquirir, con preferencia y por el mismo precio, el bien que se pretende enajenar.
El retracto es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Los tanteos y retractos legales son los que se establecen, no entre dos personas voluntariamente, sino por la propia Ley.

Se prevén los siguientes:

 

-  El de comuneros, al que tienen derecho los copropietarios de una cosa común en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

-  El de colindantes, al que tienen derecho los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica, destinada a explotación agraria y cuya cabida no exceda de una hectárea.

 

-  El de coherederos, antes de la partición de la herencia.

 

-  En la enfiteusis, el del dueño directo y el del enfiteuta, cuando vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica.

 

-  El del arrendatario en el arrendamiento urbano.