Usos en Suelo No Urbanizable

Dentro del régimen general de uso del suelo no urbanizable común, se adscriben los siguientes usos al sector primario:

• Actuaciones no constructivas precisas para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética, conservación del medio o análoga a la que los terrenos estén efectivamente destinados. 

• Instalaciones desmontables para la mejora del cultivo o de la producción agropecuaria, que no impliquen movimiento de tierras.

• Viviendas o residencia vinculadas a la explotación para el uso exclusivo de personal de la misma, que deberá quedar registrada como tal y no podrá ser enajenada independientemente.

• Edificaciones adscritas al sector primario que no impliquen transformación de productos.
  

La licencia municipal se otorgará tras verificar por el Ayuntamiento que, de forma efectiva, se trata de una construcción o instalación al servicio de una actividad primaria: agrícola, ganadera, cinegética o forestal, así como que el aprovechamiento urbanístico, además de cumplir con los parámetros previstos en el planeamiento, es el adecuado y que resulta proporcionado a las necesidades reales de la actividad, debiendo, a tal efecto, solicitar informe a la consellería competente en materia de agricultura.

Dentro del estudio de los usos en suelo no urbanizable común se hace una especial referencia a los siguientes usos:

1.- Vivienda familiar aislada, que es la localizada en una única parcela con acceso independiente, no estando permitida la agrupación de viviendas en la misma parcela, aun cuando lo sean bajo la forma de la propiedad horizontal, ordinaria o tumbada, o se tratara de una copropiedad con adscripción de uso.
Se incluyen las edificaciones de nueva planta, las reformas o rehabilitaciones de edificaciones existentes que supongan aumento de la superficie construida o, en su defecto, las que exija la conservación o disfrute.

2.- En cuanto a la explotación de canteras, extracción de áridos y de tierras o recursos geológicos, mineros o hidrológicos, y generación de energía renovable sólo pueden llevarse a cabo cuando la ordenación territorial y urbanística lo permita y acredite su necesidad de emplazamiento en este tipo de suelo. En todo caso, deberá establecerse un perímetro de al menos 500 m de ancho alrededor de todo el ámbito de la cantera, con prohibición expresa del uso residencial.

3.- Las actividades industriales, productivas y terciarias o de servicios sólo pueden llevarse a cabo en este suelo cuando los planes urbanísticos o territoriales con capacidad para ordenar usos en suelo no urbanizable común prevean la excepcional implantación y además justifiquen su emplazamiento:

-  por ser inexistente o insuficiente el suelo específicamente calificado para uso industrial que albergue estas actividades.

-  cuando la normativa reguladora exia su alejamiento del núcleo de población.

-  por que se trate de actividades de transformación y comercialización de productos del sector primario que deban emplazarse cerca del origen de la materia prima.

-  por tratarse de industrias de baja rentabilidad por unidad de superficie que precisen dedicar gran parte de ésta a depósito, almacenamiento o secado al aire libre.

4.- En los establecimientos de restauración, hoteleros y asimilados los acabados finales deben ser los propios de la arquitectura tradicional y popular de la zona o compatibles con ellos. Es necesario que su emplazamiento diste más de 5 Km de suelo vacante clasificado como urbano o urbanizable con calificación apta para estos usos y que no concurran circunstancias que propicien la formación de núcleos de población o de características urbanas.

5.-  Se pueden realizar instalaciones para usos deportivos, recreativos, de ocio o esparcimiento siempre que no impliquen riesgo significativo, directo o indirecto, para la integridad de cualesquiera de los valores objeto de protección en un espacio natural, así como cambios en la cubierta vegetal, erosión o pérdida de calidad de suelo, afección a zonas húmedas y ecosistemas acuáticos o aguas subterráneas.

6.- Las actividades culturales, docentes, asistenciales, religiosas y benéficas, centros sanitarios, servicios funerarios y cementerios, los depósitos de materiales o de residuos, las estaciones de suministro de carburantes y los servicios integrados en áreas de servicio de carreteras (no previstos expresamente en el planeamiento) o la ordenación de la vía sólo podrán implantarse en suelo no urbanizable común cuando la ordenación territorial y urbanística lo permita, debiendo acreditarse su necesidad de emplazamiento en suelo no urbanizable. 
 

En las letras d, e y f anteriores la superficie mínima de la parcela y la ocupación de la edificación debe ser la que, motivadamente, se fije en el planeamiento en función de los usos y actividades a implantar, siendo en todo caso la parcela mínima de 5.000 m.

Dominio público hidráulico

Las márgenes que lindan con los cauces de los ríos están sujetas, en toda su extensión longitudinal, a las siguientes restricciones:

-  Una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para uso público, que tiene los siguientes fines:

-  paso para el servicio del personal de vigilancia del cauce.
-  paso para el ejercicio de actividades de pesca fluvial.
-  paso para el salvamento de personas o bienes.
-  varado y amarre de embarcaciones de forma ocasional y en caso de necesidad.
 

Los propietarios pueden plantar y sembrar especies no arbóreas que no impidan el paso, pero no pueden edificar sin la correspondiente autorización, que sólo se concede en casos muy justificados.

-  Una zona de policía de 100 metros de anchura en la que se condiciona el uso del suelo y las actividades que se desarrollen. Para realizar cualquier tipo de construcción en la zona de policía de cauces se exige autorización previa del correspondiente organismo de cuenca (confederación hidrográfica), a menos que el correspondiente plan de ordenación urbana, otras figuras del planeamiento urbanístico o planes de obras de la Administración hayan sido informados por el organismo de cuenca y recojan las oportunas previsiones formuladas al efecto.

 

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Septiembre 2007

El hecho imponible está constituido por la realización, dentro del término municipal, de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija la obtención de licencia de obras o urbanística, se haya obtenido o no todavía, siempre que su expedición corresponda al Ayuntamiento exactor.

Son sujetos pasivos del impuesto:

a)  Los contribuyentes. Personas físicas, jurídicas o entes de la Ley General Tributaria, articulo 35.4, dueños de la construcción, instalación u obra, con independencia de que sean o no propietarios del inmueble sobre el que se realice aquella. Se considera que el dueño de la construcción, instalación u obra es quien soporta los gastos o el coste que implica su realización.

b)  Los sustitutos del contribuyente. Son quienes solicitan la licencia o realizan las construcciones, instalaciones u obras cuando éstas no se efectúan por el contribuyente. Están facultados para exigir al contribuyente el importe de la cuota tributaria satisfecha.

La base imponible está constituida por el coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra, entendiendo por tal, el coste de su ejecución material.

Quedan excluidos de la base imponible los siguientes conceptos:

-  el IVA y demás impuestos análogos propios de los regímenes especiales;

-  las tasas, precios públicos y demás prestaciones patrimoniales de carácter público local relacionadas con las construcciones, instalaciones y obras;

-  los honorarios profesionales;

-  el beneficio empresarial del contratista;

-  cualquier otro concepto que no integre, estrictamente el coste de ejecución material.

Cuota tributaria

La cuota es el resultado de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen fijado por el Ayuntamiento, que no puede exceder del 4%.

Devengo

Es un tributo de devengo instantáneo que se produce en el momento mismo de iniciarse la construcción, instalación u obras, incluso en el caso de no haberse obtenido la licencia.

La competencia para gestionar el impuesto corresponde íntegramente a cada Ayuntamiento, que pueden exigirlo en régimen de autoliquidación si así se establece en la ordenanza fiscal respectiva.

Pueden distinguirse dos tipos de liquidaciones:

a)  Liquidación provisional a cuenta. Se practica obligatoriamente al conceder la licencia preceptiva o cuando, no habiéndose solicitado, concedido o denegado aún dicha licencia, se inicie la construcción, instalación u obra.

La base imponible de esta liquidación se practica en función de:

-  el presupuesto presentado por los interesados. Este debe ser visado por el colegio oficial correspondiente cuando sea obligatorio.

-  los índices o módulos que la misma establezca al efecto, cuando la ordenanza fiscal municipal correspondiente así lo prevea.

b)  Liquidación definitiva. Concluidas las construcciones, instalaciones y obras, a la vista de las efectivamente realizadas y de su coste real y efectivo, el ayuntamiento, mediante la oportuna comprobación administrativa, debe efectuar la liquidación definitiva modificando, si procede, la base imponible de la liquidación provisional. Al sujeto pasivo se le ha de reintegrar o exigir, según proceda, la cantidad correspondiente.

 

Relaciones de vecindad entre propietarios de fincas

RELACIONES DE VECINDAD ENTRE PROPIETARIOS DE FINCAS.

Codigo Civil, articulos 552, 569, 581 a 583, 586, 589 a 592 

La vecindad de los predios impone una serie de obligaciones a sus titulares para hacer posible el mejor ejercicio de sus derechos, denominándose relaciones de vecindad al conjunto de normas que las regulan.

El Código civil regula estas relaciones de vecindad estableciendo límites del dominio o autorizando la constitución de una servidumbre, que debe ser soportada sólo por la finca gravada.

Los límites legales del dominio por razones de vecindad, regulados por el Codigo Civil entre las servidumbres,  son los siguientes:

• Consentir el paso de materiales por la finca cuando sea indispensable para construir o reparar algún edificio, o soportar la colocación de andamios y otros objetos.

• Recoger las aguas pluviales de manera que recaigan sobre suelo propio o sobre suelo público.

• Soportar la caída de las aguas que desciendan naturalmente y sin obra del hombre de los predios superiores.

• Guardar las distancias establecidas en la Ley para abrir ventanas, balcones y otros voladizos sobre la finca del vecino.

• Guardar en las plantaciones y construcciones las distancias que establece la Ley.

Distancias y obras intermedias

El Código civil regula, dentro de las servidumbres, lo que denomina distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones, que no son verdaderas servidumbres, sino límites al derecho de propiedad establecidos en interés privado.
 

Obras nocivas y peligrosas: Se deben construir a la distancia establecida por los reglamentos y usos del lugar, con adopción de medidas de protección, los pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas.

Árboles, ramas y raíces: Cerca de heredad ajena, los árboles se deben plantar a la distancia autorizada por las ordenanzas o costumbre del lugar o, en su defecto, a 2 metros de la línea divisoria, si son árboles altos, o a 50 centímetros, si son arbustos o árboles bajos.

Si las ramas o raíces de árboles propios penetran en la finca vecina, el propietario de ésta tiene derecho a exigir que se corten las ramas o a cortar por sí mismo las raíces.

Tanteos y retractos legales

Son derechos de adquisición preferente establecidos por la Ley a favor de determinadas personas, limitando así la libertad del dueño de enajenar la cosa a quien desee.

El tanteo faculta a una persona a ser notificado de una enajenación proyectada y a adquirir, con preferencia y por el mismo precio, el bien que se pretende enajenar.

El retracto es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Los tanteos y retractos legales son los que se establecen, no entre dos personas voluntariamente, sino por la propia Ley.

Se prevén los siguientes:

Son derechos de adquisición preferente establecidos por la Ley a favor de determinadas personas, limitando así la libertad del dueño de enajenar la cosa a quien desee.
El tanteo faculta a una persona a ser notificado de una enajenación proyectada y a adquirir, con preferencia y por el mismo precio, el bien que se pretende enajenar.
El retracto es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Los tanteos y retractos legales son los que se establecen, no entre dos personas voluntariamente, sino por la propia Ley.

Se prevén los siguientes:

 -  El de comuneros, al que tienen derecho los copropietarios de una cosa común en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

-  El de colindantes, al que tienen derecho los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica, destinada a explotación agraria y cuya cabida no exceda de una hectárea.

-  El de coherederos, antes de la partición de la herencia.

-  En la enfiteusis, el del dueño directo y el del enfiteuta, cuando vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica.

-  El del arrendatario en el arrendamiento urbano.